Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Существенные изменения фз " об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Подробное описание - ключ к успеху
Федеральный закон под номером 2014 регламентирует порядок участия в долевом строительстве. Действующая редакция положения интересует многих, поскольку ее знание гарантирует соответствие установленным нормам. Поэтому стоит поинтересоваться, как выглядит последняя редакция ФЗ, что это такое, и на что обратить внимание.
ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция
На что обратить внимание?
Сегодня об участии в изготовлении многоквартирных домов спрашивают многие. Поэтому тема «договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни» очень актуальна. Стоит обратить особенное внимание на суть договора, узнать, чем он защищает дольщиков, какая формула расчета используется, что обещает, какие гарантии дает. Документ должен предусматривать его расторжение, проект строительных работ и необходимое дополнение.
Также образец бланка должен исполнять каждое требование по оформлению. Если использовался неправильный шаблон или оформление, возможно это недобросовестный застройщик и поддельный договор. Дольщик должен внимательно изучить законодательный акт, полный текст которого можно найти на портале консультант плюс. Стоит обратить внимание на преимущества и минусы этой сделки. Если от застройщика исходят только хорошие отзывы, то репутация в некотором случае будет как гарант надежности.
ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Таких гарантий несколько:
- Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
- получения разрешения на строительство,
- опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
- Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
- В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
- и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
Для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, законодатель предусмотрел особенности применения многочисленных нововведений. Как это часто бывает, переходные положения вызвали много вопросов (как у самих застройщиков, так и уполномоченных банков). В связи с чем Минстрой разъяснил некоторые нюансы в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Подробнее о позиции профильного ведомства – в данном материале.
Сложная теория
Для начала Минстрой напомнил следующее. В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018:
– положения ст. 2, второго предложения ч. 1.1, ч. 2 – 2.2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных федеральными законами от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 175-ФЗ);
– ч. 2.3 и 2.6 ст. 3, ст. 18 – 18.2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ) применяются с учетом особенностей, установленных ст. 8 Федерального закона № 175-ФЗ.
В частности, застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу названного закона обязан открыть банковский счет в одном из уполномоченных банков в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не могут осуществляться операции, совершение которых не допускается ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.
Позиция Минстроя
Об открытии расчетных счетов
Застройщики обязаны открыть в уполномоченном банке до 01.09.2018 года в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 01.07.2018. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.
При наличии нескольких полученных до 01.07.2018 разрешений на строительство названные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках и в разное время, но не позднее 01.09.2018.
Если счет в уполномоченном банке был открыт ранее, застройщик не обязан открывать новый расчетный счет. Сведения об имеющемся счете необходимо указать в проектной декларации.
Застройщик вправе расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть данный счет и открыть расчетный счет в другом уполномоченном банке.
Застройщики не обязаны закрывать свои расчетные и прочие банковские счета, которые могут использоваться для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью.
Обратите внимание: если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, то взаимодействующие с застройщиком технический заказчик и генподрядчик не обязаны открывать счета в том уполномоченном банке, в котором открыт счет застройщика.
Об осуществлении деятельности застройщика
Застройщики вправе привлекать денежные средства участников одновременно по нескольким выданным до 01.07.2018 разрешениям на строительство, в том числе если строительство осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.
Застройщики, получившие до 01.07.2018 два разрешения на строительство и более, могут начать (или продолжать) одновременное привлечение денежных средств граждан для строительства объектов (их комплексов) по каждому из таких разрешений.
О требованиях к застройщику
Часть 2.6 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (контролирующий орган) обязан направить в орган регистрации прав уведомление:
1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1, п. 1, 1.2 – 1.7, 2 – 6 ч. 2 этой статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ст. 18 данного закона;
2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, закрепленным в п. 1.1, 1.8, 7 и 8 ч. 2 этой статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным данным пунктом;
3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве – в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;
4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1 и 2 этой статьи, – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика данным требованиям.
Минстрой разъяснил: в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, применяется только пп. 3. Иными словами, контролирующий орган направит упомянутое уведомление лишь в случае нарушения более чем на полгода срока передачи дольщику объекта долевого строительства.
О применении ст. 18 и 18.2 Закона об участии в долевом строительстве
Напомним, речь идет о ст. 18 «Использование денежных средств застройщиком» и 18.2 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика».
Минстрой пояснил:
застройщики применяют ст. 18 в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, внесенных федеральными законами № 218-ФЗ и 175-ФЗ. Однако в отношении обязательств, возникших после 01.07.2018, на застройщиков распространяются положения обновленной ч. 3 этой статьи;
застройщики должны применять п. 1 ч. 3 ст. 18.2 (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), остальные положения этой статьи на них не распространяются.
При этом в ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве указано, что по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников и со строительством долевой недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
Соответственно, п. 1 ч. 3 ст. 18.2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 этого закона.
О действиях уполномоченного банка
По общему правилу уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операции по расчетному счету не позднее следующего дня со дня получения распоряжения.
Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:
если указанные в графе «Назначение платежа» сведения не позволяют очевидным образом установить, что в результате операции исполняются обязательства застройщика, возникшие до 01.07.2018;
если имеются факты (или признаки) нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (о применении данной нормы см. выше).
Приостановив исполнение распоряжения, банк вправе потребовать от застройщика представления соответствующих подтверждающих документов.
- банк отказывает в перечислении денежных средств и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд.
банк исполняет распоряжение;
К сведению: уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету в случае, если ее совершение будет нарушать требования, установленные ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона № 175-ФЗ.
Банк исполнит распоряжение застройщика, если в ходе проверки (назначения платежа, приложенных документов) будет установлено, что операция подпадает под запрет, установленный ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), но платеж направлен на исполнение обязательств, возникших у застройщика до 01.07.2018.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального законаСтатья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Статья 5. Цена договора
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Статья 9. Расторжение договора
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка. (Утратила силу)
Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика. (Утратила силу)
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона. (Утратила силу)
Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию
Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
Статья 19. Проектная декларация
Статья 20. Информация о застройщике
Статья 21. Информация о проекте строительства
Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. (Утратила силу)
Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Статья 23.1. Единый реестр застройщиков
Статья 23.2. Защита прав граждан - участников долевого строительства
Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
Статья 23.4. Взаимодействие контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков в единой информационной системе жилищного строительства
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". (Утратила силу)
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Эта статья начинает серию статей о первичном рынке жилья. И начать хочется с юридической основы продажи квартир в новостройках - 214 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года , регламентирующего взаимоотношения сторон относительно привлечения денег на строительство и возникновения прав на квартиры у дольщиков. В данной статье разберемся в ключевых моментах этого закона и способах обхода положений данного закона застройщиками.
До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строить, едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. При этом квартиры начинали продавать с самых ранних стадий строительства, т.к. требовалось финансирование на постройку дома. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и очень рисковым.
Нередки были случаи, когда какая-нибудь фирма Рога и копыта огораживала для вида строительную площадку, и имитировала на ней бурную строительную деятельность по раскопке котлована и заливу фундамента. На этом этапе продавалось по-максимуму квартир, а некоторые и дважды и трижды, а потом стройка заморживалась, фирма банкротилась, и дольщики оставались и без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».
Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели написали Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сейчас разберемся с его основными положениями (полный текст можно загрузить здесь).
Итак, переведем с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ:
1. Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1).
Все остальные схемы (вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого. Серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта!
2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:
1) получено разрешение на строительство,
3) пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.
Некоторые застройщики до выполнения этих условий начинают привлекать средства по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.
3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Подписанный сторонами, но не прошедший регистрации договор, заключенным не считается. Иногда застройщик предлагает подписать договор и отложить его у себя, пока не накопится пул договоров, которые будут сдавать на регистрацию одновременно. Как Вы понимаете, и это от лукавого.
Принимать деньги по договору застройщик имеет право также только после заключения (т.е. государственной регистрации) договора долевого участия, хотя большая часть застройщиков поступает наоборот.
4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:
1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику (строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),
2) срок передачи объекта дольщику,
3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,
4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.
При отсутствии хотя бы одного пункта, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.
5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договор предусматривает такую возможность, а также случаи и условия изменения.
На практике самый распространенный случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика (чаще всего), либо возврат дольщику (крайне редко). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.
6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре (ст.7,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.7. Однако передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию (ст.8, ч.2).
На практике в договоре долевого участия зачастую застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта указывает срок передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает срок передачи в принципе неопределенным.
7. Передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. После подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными.
8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.
На практике оформляет такую уступку чаще всего сам застройщик, услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.
9. Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.
